​Na execução de cotas de condomínio de um prédio de apartamentos (ou de qualquer outro condomínio edilício), é possível a penhora do imóvel que originou a dívida, mesmo que ele esteja financiado com alienação fiduciária, em razão da natureza propter rem do débito condominial, prevista no artigo 1.345 do Código Civil.

Com esse entendimento, a Quarta Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ), por maioria de votos, deu provimento a um recurso especial para permitir a penhora, mas considerou necessário que o condomínio exequente promova a citação do banco (credor fiduciário), além do devedor fiduciante. O acórdão foi publicado nesta terça-feira (12).

Se quiser pagar a dívida para evitar o leilão, já que é a proprietária do imóvel, a instituição financeira poderá depois ajuizar ação de regresso contra o condômino executado. A decisão da Quarta Turma representa uma mudança em relação à jurisprudência adotada até aqui pelo STJ.

De acordo com o ministro Raul Araújo, cujo voto prevaleceu no julgamento, o entendimento de que a penhora só poderia atingir os direitos relativos à posição do devedor fiduciante no contrato de alienação fiduciária, sem alcançar o próprio imóvel, é válido para qualquer outro credor do condômino, mas não para o condomínio na execução de cotas condominiais. Neste caso, em razão da natureza propter rem da dívida, é necessária a citação do banco.

Credor fiduciário não pode ter mais direitos do que o proprietário pleno

Para o ministro, as normas que regulam a alienação fiduciária não se sobrepõem aos direitos de terceiros que não fazem parte do contrato de financiamento – como, no caso, o condomínio credor da dívida condominial, a qual conserva sua natureza jurídica propter rem.

“A natureza propter rem se vincula diretamente ao direito de propriedade sobre a coisa. Por isso, se sobreleva ao direito de qualquer proprietário, inclusive do credor fiduciário, pois este, proprietário sujeito a uma condição resolutiva, não pode ser detentor de maiores direitos que o proprietário pleno”, afirmou o ministro.

Segundo ele, seria uma situação confortável para o devedor das cotas condominiais se o imóvel não pudesse ser penhorado devido à alienação fiduciária, e também para a instituição financeira, caso o devedor fiduciante estivesse em dia com a quitação do financiamento mesmo devendo as taxas do condomínio.

“Cabe a todo credor fiduciário, para seu melhor resguardo, estabelecer, no respectivo contrato, não só a obrigação de o devedor fiduciante pagar a própria prestação inerente ao financiamento, como também de apresentar mensalmente a comprovação da quitação da dívida relativa ao condomínio”, destacou.

Prejuízo teria de ser suportado pelos demais condôminos

O caso analisado pelos ministros é de um condomínio edilício: um prédio de apartamentos com unidades privativas e áreas comuns. O condomínio ajuizou a cobrança das cotas em atraso de uma das unidades, mas não teve sucesso em primeira e segunda instâncias.

Ao negar o pedido de penhora do apartamento, a Justiça estadual citou decisões do STJ no sentido de que, como o bem em questão não integra o patrimônio do devedor fiduciante, que apenas detém a sua posse direta, não pode ser objeto de constrição em execuções movidas por terceiros contra ele, ainda que a dívida tenha natureza propter rem.

“Não faz sentido esse absurdo. Qualquer proprietário comum de um imóvel existente num condomínio edilício se submete à obrigação de pagar as despesas. Se essas despesas não forem pagas pelo devedor fiduciante nem pelo credor fiduciário, elas serão suportadas pelos outros condôminos, o que, sabemos, não é justo, não é correto”, declarou o ministro Raul Araújo ao votar pela possibilidade da penhora.

Ele disse que a interpretação que vem sendo dada a situações semelhantes é “equivocada e sem apoio em boa lógica jurídica”, pois estende proteções de legislação especial a terceiros não contratantes, além de conferir ao banco uma condição mais privilegiada que o direito de propriedade pleno de qualquer condômino sujeito a penhora por falta de pagamento das cotas do condomínio.

Raul Araújo concluiu que a melhor solução é integrar todas as partes na execução, para que se possa encontrar uma solução adequada. “Não se pode simplesmente colocar sobre os ombros dos demais condôminos – que é o que irá acontecer – o dever de arcarem com a dívida que é, afinal de contas, obrigação tocante ao imediato interesse de qualquer proprietário de unidade em condomínio vertical”, afirmou.

Fonte: STJ

Em decisão inédita, a 3ª turma do STJ decidiu, por unanimidade, que créditos de dívidas condominiais anteriores a pedido de recuperação judicial são concursais e, como tais, deverão ser pagos nos termos definidos no plano de recuperação. Por sua vez, os créditos atinentes a despesas condominiais posteriores ao pedido de recuperação são, esses sim, extraconcursais.

Somente podem ser compreendidas como encargos da massa as despesas condominiais posteriores ao pedido de recuperação judicial que vier a ser convolado em falência, do que não se cogita na hipótese dos autos, explicou o relator.

O entendimento se adequa à tese jurídica firmada no Tema 1.051. Os ministros destacaram a relevância do julgado e que não havia, ainda, decisões colegiadas na Corte da Cidadania sobre o tema – apenas monocráticas.

Os ministros analisavam se, no caso de dívidas condominiais, seria possível aplicar analogicamente o Tema 1.051, dos repetitivos, segundo o qual, “para o fim de submissão aos efeitos da recuperação judicial, considera-se que a existência do crédito é determinada pela data em que ocorreu o seu fato gerador”.

Em outras palavras, a controvérsia cingia-se em saber se, no âmbito do processo de recuperação judicial – no caso, de sociedade que atua na atividade de incorporação imobiliária -, o crédito titularizado por condomínio, advindo de despesas condominiais inadimplidas pela recuperanda, deveria ser considerado extraconcursal, independentemente da observância do marco temporal estabelecido no art. 49 da lei 11.101/05, com base no art. 84, III daquele diploma – tal como defendeu a recorrente -, ou se o aludido dispositivo legal tem aplicação unicamente ao processo falimentar.

Voto do relator

Ministro Marco Aurélio Bellizze, relator, destacou que julgados da Corte de Justiça, ao decidir a mesma questão, têm aplicado inadvertidamente posicionamento jurisprudencial edificado especificamente em processo falimentar, segundo o qual “os débitos condominiais estão compreendidos no conceito de despesas da massa, necessárias à administração do ativo, enquadrando-se como crédito extraconcursal”. Para o ministro, não comporta importar a definição de “crédito extraconcursal” sem se considerar a particularidade, ignorando a disciplina específica.

O relator destacou que, na falência, os créditos extraconcursais são os originados, em regra, após a decretação da quebra, relacionados, em geral, às despesas do processo falimentar. “Os titulares desse crédito são, portanto, credores da massa falida, e não do empresário ou da sociedade empresarial falida, razão pela qual devem receber precedentemente aos credores destes – o falido – elencados na ordem de recebimento no art. 83.” Também entram nessa categoria os créditos após o ajuizamento da recuperação judicial, e que posteriormente tenha sido convolada em falência, explicou o ministro.

Para Bellizze, a lei, ao assim dispor, teve claro objetivo de conferir àqueles que se dispuseram a conceder financiamentos ao empresário em situação de crise financeira, viabilizando a manutenção da fonte produtora, ou aos que estabeleceram relações contratuais com a empresa. “A prerrogativa, nos casos de convolação de falência, é de receber antes dos credores do falido. Em todas as situações estabelecidas no art. 84 da lei, a prioridade da lei decorre de razão objetiva. Tais créditos existem justamente em razão da falência.”

Sendo assim, sobressai clara a impropriedade conceitual de se considerar o débito condominial de empresa em recuperação judicial como encargo da massa, se ausente o decreto falencial, concluiu.

“Somente podem ser compreendidas como encargos da massa as despesas condominiais posteriores ao pedido de recuperação judicial que vier a ser convolado em falência, do que não se cogita nessa hipótese dos autos.”

Segundo o ministro, na recuperação judicial, as razões que levaram o legislador a estabelecer quais créditos não se submeteriam ao processo recuperacional não guardam nenhum paralelo com os eleitos no processo falimentar.

“Nos termos do art. 49, caput, da lei 11.101, estão sujeitos à recuperação todos os créditos existentes na data do pedido, ainda que não vencido. Trata-se de critério puramente objetivo, que não comporta flexibilização por parte do intérprete. Dessa disposição legal sobressaem dois aspectos essenciais à concretude da finalidade precípua do instituto da recuperação judicial, que é propiciar, a um só tempo, o soerguimento da empresa em crise, bem como a satisfação dos créditos.”

O relator explicou que, a par do critério temporal, a lei 11.101 elegeu o critério material para em relação a específicos e determinados créditos. “Nesse rol legal, não se insere o crédito titularizado por condomínio advindo das despesas condominiais inadimplidas pela empresa em recuperação judicial.” Sendo assim, a submissão ou não em recuperação judicial do crédito titularizado pelo condomínio recorrente advindo de despesas condominiais inadimplidas pela recuperanda será definida com base unicamente no corte temporal estabelecido no art. 49 da lei 11.101.

“Os créditos atinentes a despesas condominiais anteriores a pedido de recuperação são concursais e, como tais, haverão de ser pagos nos exatos termos definidos no plano de recuperação, aprovado pela assembleia de credores e homologado judicialmente.”

O ministro concluiu dizendo que a execução individual de crédito concursal eventualmente ajuizada deve ser suspensa durante o stay period, e, uma vez concedida a recuperação, a obrigação apresentada no título executivo deve ser extinta. Por sua vez, os créditos atinentes a despesas condominiais posteriores ao pedido de recuperação judicial são, esses sim, extraconcursais, “razão pela qual a correlata execução individual deve prosseguir normalmente em direção à satisfação do direto creditício titularizado pelo condomínio recorrente”.

Ao destacar que a linha entendimento proposta se adequa à tese jurídica firmada no Tema 1.051, ministro Bellizze julgou improcedente o recurso, no que foi acompanhado por seus pares, por unanimidade.

Fonte: Migalhas