Dentre as modalidades de locação previstas na lei do inquilinato (lei 8.245/91), a locação para fins residenciais é a mais comum e conhecida do mercado imobiliário.

Esta modalidade pode ser ajustada de forma verbal ou escrita, com prazo determinado ou indeterminado, e, caso ocorra a falta de pagamento dos alugueis e/ ou acessórios, o locador poderá retomar a posse de seu imóvel através de uma ação de despejo.

Neste artigo falaremos sobre o pedido de despejo de forma liminar.

Como funciona uma ação de despejo por falta de pagamento?

A falta de pagamento do aluguel e demais encargos dá azo para o desfazimento da locação, conforme prevê o artigo 9º, da citada Lei de Locações, in verbis:

Art. 9º A locação também poderá ser desfeita:

II – em decorrência da prática de infração legal ou contratual;

III – em decorrência da falta de pagamento do aluguel e demais encargos”.

O despejo do inquilino inadimplente se dá mediante uma ação judicial e tem por objetivo a cobrança dos débitos em atraso e a desocupação compulsória do imóvel.

Insta esclarecer que os débitos em atraso não dizem respeito apenas ao aluguel, mas também seus acessórios, que são por exemplo, despesas com IPTU, taxas de condomínio, água, luz e demais pagamentos previstos em contrato.

É possível que o despejo seja pleiteado de forma liminar, ou seja, existe a possibilidade do locador retomar judicialmente o imóvel locado de forma mais rápida, por meio de uma decisão proferida antes mesmo da discussão da situação e de eventual ciência ou manifestação da parte locatária. 

Entretanto, por ser uma medida extremante excepcional, é necessário que o contrato de locação esteja desprovido de quaisquer das garantias previstas no art. 37 da lei do inquilinato, conforme preleciona o artigo 59, parágrafo primeiro, incido IX da mesma lei. A saber:

Art. 59. Com as modificações constantes deste capítulo, as ações de despejo terão o rito ordinário:

§ 1º Conceder – se – á liminar para desocupação em quinze dias, independentemente da audiência da parte contrária e desde que prestada a caução no valor equivalente a três meses de aluguel, nas ações que tiverem por fundamento exclusivo:

IX – a falta de pagamento de aluguel e acessórios da locação no vencimento, estando o contrato desprovido de qualquer das garantias previstas no art. 37, por não ter sido contratada ou em caso de extinção ou pedido de exoneração dela, independentemente de motivo”.

 Em que pese o artigo 59, parágrafo primeiro, inciso IX da Lei do Inquilinato condicionar a concessão da liminar de despejo à inexistência das garantias previstas no art. 37, nos casos que que o fiador não se reputa mais idôneo para garantir a fiança, se faz necessário socorrer-se ao juízo para mitigar a aplicabilidade deste artigo.

Frente a este temeroso panorama, o E. Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo tem entendido ser possível a mitigação do artigo 59, parágrafo primeiro, inciso IX da Lei do Inquilinato:

AGRAVO DE INSTRUMENTO – LOCAÇÃO COMERCIAL – LIMINAR DE DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO – Deferimento na origem – Correção – Alegação de que o contrato está garantido por fiança fidejussória – Garantia, todavia, que não se reputa mais idônea para garantir o alto valor da dívida – Morte de quatro dos sete fiadores inicialmente vinculados ao cumprimento do contrato – Ausência de comunicação ou de reposição da garantia – Descumprimento contratual que, por si só, já daria ensejo ao despejo liminar, nos termos do art. 59, VII da lei de locações. RECURSO DESPROVIDO. (TJSP; Agravo de Instrumento 2164501-44.2017.8.26.0000; Relator (a): AZUMA NISHI; Órgão Julgador: 25ª Câmara de Direito Privado; Foro de Diadema – 2ª Vara Cível; Data do Julgamento: 15/03/2018; Data de Registro: 15/03/2018)

Isso se deve em decorrência da constatação da insuficiência do patrimônio do fiador para a satisfação da dívida. Nestes casos, de rigor a mitigação da norma contida no art. 59, §1º, IX da Lei de Locações, sob pena de manutenção da locação sem a devida contraprestação e impossibilidade de recuperação dos alugueis e encargos inadimplidos, na contramão da vontade do legislador.

Assim, constatado no caso concreto, o patrimônio insuficiente ou inexistente do fiador, através de declarações de imposto de renda, extratos de pendências financeiras ou outros documentos comprobatórios, é justo, assim como vêm decidindo nossos Tribunais, que o locador faça jus ao deferimento do despejo liminar para que possa reaver o imóvel de sua propriedade de imediato.

Campinas, 19/04/2024.

Cristopher Rodrigues

OAB/SP 459.808