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Ação de despejo é a via processual adequada para comprador tomar posse de imóvel locado

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A Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) definiu que o meio adequado para ter a posse do bem, no caso de aquisição de imóvel locado, é a ação de despejo, não servindo para esse propósito a ação de imissão na posse.

O entendimento teve origem em ação de imissão na posse ajuizada pela compradora de um imóvel alugado, após denúncia do contrato de locação firmado pelos antigos proprietários, com o objetivo de entrar na posse do bem. A autora alegou que o contrato não estava averbado na matrícula do imóvel e que o locatário não respondeu às tentativas de renovação do aluguel, não pagou as parcelas em atraso nem restituiu o imóvel.

Por seu turno, o locatário apontou a inviabilidade do instrumento processual manejado pela nova proprietária, pois, com base nos artigos 5º e 8º da Lei 8.245/1991, a ação adequada seria a de despejo, independentemente do fundamento do término da locação.

Alienação do imóvel durante a relação locatícia não rompe a locação

Relator do processo no STJ, o ministro Ricardo Villas Bôas Cueva ressaltou que a alienação do imóvel permite ao comprador a denúncia do contrato de locação (artigo 8º da Lei 8.245/1991), tendo em vista o princípio da relatividade dos efeitos contratuais (as estipulações do contrato só produzem efeitos entre as partes contratantes).

Entretanto, ele observou que o artigo 5º da Lei 8.245/1991 é expresso ao determinar que a exigência da posse por quem adquire imóvel alugado seja feita em ação de despejo, porque a alienação durante a relação locatícia não rompe a locação, que continuará tendo existência e validade.

“O adquirente que assume a posição do antigo proprietário tem o direito de denunciar o contrato, se assim desejar, ou de permanecer inerte e sub-rogar-se nos direitos e deveres do locador, dando continuidade à relação locatícia”, afirmou o relator.

Retomada da posse não pode ferir o direito de quem ocupa o imóvel regularmente

Em relação à averbação do contrato junto à matrícula do imóvel, Cueva ponderou que ela só é necessária nos contratos de locação com cláusula de vigência, para afastar a denúncia pelo novo proprietário antes de vencido o prazo.

“Se não há cláusula de vigência ou não há averbação, o novo adquirente não está obrigado a respeitar o contrato, podendo exercer livremente seu direito potestativo de denunciá-lo, mas, para imitir-se na posse direta do imóvel, deve seguir o rito processual adequado, valendo-se da ação de despejo”, disse o ministro.

O magistrado ressaltou que entendimento diverso poderia “malferir o direito de terceiro que regularmente ocupa o bem”, recordando que a mesma posição foi manifestada pelo ministro Antonio Carlos Ferreira no REsp 1.590.765, que tratava da mesma controvérsia e do mesmo locatário.

Leia o acórdão no REsp 1.864.878.

 

Fonte: STJ

Imóvel de empresa usado como moradia de sócio e dado em caução de locação comercial é impenhorável

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O imóvel dado em caução em contrato de locação comercial, que pertence a determinada sociedade empresária e é utilizado como moradia por um dos sócios, recebe a proteção da impenhorabilidade do bem de família.

Com esse entendimento, a Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) confirmou acórdão do Tribunal de Justiça de São Paulo (TJSP) que manteve a impenhorabilidade de imóvel caucionado que se destina à moradia familiar do sócio da empresa caucionante.

A controvérsia teve origem em execução promovida por um shopping center contra uma empresa de pequeno porte. O TJSP vetou a penhora do apartamento dado em garantia da locação, no qual moram o dono da empresa proprietária do imóvel e sua esposa, que é sócia da executada.

No recurso ao STJ, o shopping sustentou que, tendo sido o imóvel oferecido em caução no contrato de locação comercial, não deveria ser aplicada a regra da impenhorabilidade.

Caução não afasta proteção do bem de família

Para o ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, relator, a caução em locação comercial não tem o poder de afastar a proteção do bem de família. O ministro lembrou que as exceções à regra da impenhorabilidade são taxativas, não cabendo interpretações extensivas (REsp 1.887.492).

Ele mencionou precedentes do tribunal segundo os quais, em se tratando de caução em contratos de locação, não é possível a penhora do imóvel usado como residência familiar (AREsp 1.605.913 e REsp 1.873.594). “Em caso de caução, a proteção se estende ao imóvel registrado em nome da sociedade empresária quando utilizado para moradia de sócio e de sua família”, afirmou.

Em seu voto, o relator destacou que a jurisprudência do STJ se firmou no sentido de que a exceção prevista no artigo 3º, VII, da Lei 8.009/1990 – a qual admite a penhora do imóvel do fiador de locação – não se aplica à hipótese de caução nesse tipo de contrato.

Proteção se estende a imóvel de empresa

O caso analisado, observou Cueva, apresenta a peculiaridade de que o imóvel pertence a uma sociedade empresária e é utilizado para a moradia de um dos sócios e de sua família. Além disso, o bem foi ofertado em garantia no contrato de locação de outra empresa, que tem sua esposa como sócia administradora.

Para o ministro, a finalidade do artigo 1º, caput, da Lei 8.009/1990 é proteger a residência do casal ou da entidade familiar diante de suas dívidas, garantindo o direito fundamental à moradia previsto nos artigos 1º, III, e 6º da Constituição Federal.

“O imóvel no qual reside o sócio não pode, em regra, ser objeto de penhora pelo simples fato de pertencer à pessoa jurídica, ainda mais quando se trata de sociedades empresárias de pequeno porte. Em tais situações, mesmo que no plano legal o patrimônio de um e outro sejam distintos – sócio e sociedade –, é comum que tais bens, no plano fático, sejam utilizados indistintamente pelos dois”, explicou o relator.

Ao negar provimento ao recurso especial, o ministro enfatizou que, se a lei objetiva a ampla proteção ao direito de moradia, o fato de o imóvel ter sido objeto de caução não retira essa proteção somente porque pertence a uma sociedade empresária de pequeno porte.

Leia o acordão no REsp 1.935.563.

 

Fonte: Stj.jus