Execução Extrajudicial e o Registro de Contrato de Alienação Fiduciária
A Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) decidiu que a vendedora de um imóvel com alienação fiduciária perdeu o direito à execução extrajudicial, conforme previsto na Lei 9.514/1997. O motivo foi o não registro do contrato durante dois anos, realizado apenas depois que a parte compradora ajuizou uma ação de rescisão contratual. O registro tardio visou evitar a aplicação de normas que não favoreciam os interesses da vendedora, o que levou à decisão do STJ.
O Impacto do Registro do Contrato de Alienação Fiduciária
No caso em questão, os compradores de um lote ajuizaram uma ação rescisória alegando dificuldades financeiras e solicitaram a restituição dos valores pagos ao longo de dois anos. Em resposta, a vendedora registrou o contrato de alienação fiduciária, tentando utilizar a Lei 9.514/1997 para impedir a rescisão. No entanto, o tribunal de origem concluiu que o registro foi feito de maneira estratégica, apenas após o ajuizamento da ação, e afastou a aplicação da Lei 9.514/1997, adotando o Código de Defesa do Consumidor (CDC) no caso.
O Papel do Registro do Contrato na Execução Extrajudicial
O STJ reforçou que a execução extrajudicial de imóvel depende do registro do contrato no cartório imobiliário. A ministra Nancy Andrighi, relatora do caso, destacou que o registro é um requisito essencial para aplicar a execução extrajudicial prevista pela Lei 9.514/1997, que permite a consolidação da propriedade do imóvel em nome do credor em caso de inadimplência.
Requisitos Legais para a Execução Extrajudicial e a Alienação Fiduciária
A relatora também enfatizou que, para a execução extrajudicial ser viabilizada, o contrato de alienação fiduciária precisa ser registrado no cartório imobiliário, conforme exige a Lei 9.514/1997. Sem o registro, não é possível utilizar o procedimento de execução extrajudicial, que permite a venda do imóvel para saldar a dívida. A ausência de registro, embora não afete a validade do contrato, impede a aplicação dessa legislação específica.
Boa-Fé Objetiva e Supressio no Caso de Alienação Fiduciária Não Registrada
A ministra ressaltou que a boa-fé objetiva e o princípio da supressio devem ser observados, especialmente em casos de contratos de alienação fiduciária não registrados por longos períodos. Isso ocorre quando a vendedora opta por postergar o registro para reduzir custos e evitar a aplicação de normas que possam ser prejudiciais. A decisão reafirma que a relação entre as partes deve ser equilibrada e não pode ser manipulada em benefício exclusivo do alienante.
Conclusão sobre a Execução Extrajudicial e o Registro de Contrato de Alienação Fiduciária
A decisão do STJ é clara: para que a execução extrajudicial seja válida, o contrato de alienação fiduciária deve ser registrado no cartório imobiliário. A vendedora não pode escolher livremente o momento do registro para se beneficiar de uma norma mais favorável. A medida visa garantir a transparência e a segurança jurídica das transações imobiliárias.
Leia o Acórdão no REsp 2.135.500.