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ARTIGO – DIREITO E NEGÓCIOS IMOBILIÁRIOS – LOCAÇÃO EM SHOPPING CENTER

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Sabe-se que o contrato de locação é um instrumento particular regido pela lei 8.245, de 18 de outubro de 1991, também conhecida como lei do inquilinato, que envolve à vontade em consenso de uma ou mais partes, criando, modificando ou extinguindo obrigações e direitos, podendo ser categorizados residências, não residenciais e temporada.

Em se tratando de locação não residencial, e, ante a complexidade deste negócio jurídico, a intervenção do legislador se fez necessária para regulamentar este tipo de relação, em especial, entre lojistas e empreendedores de shopping center.

Esta modalidade de locação envolve uma série de cláusulas que podem ter um impacto significativo nos negócios do lojista, sendo de suma importância a presença de profissional especialista nesta área.

Dentre as diversas nuances que concerne essa modalidade de contrato, é imperioso destacar os conceitos da res sperata e tenant mix:

Res sperata ou coisa esperada em uma tradução livre, trata-se de uma contraprestação paga pelo lojista ao locador de shopping center a fim de se utilizar parcela do fundo de comércio do empreendimento, ou seja, seria o valor pago para que o lojista possa se utilizar das vantagens oferecidas por um shopping center, tais como, estacionamento, corredores espaçosos, ambientes convidativos, localização privilegiada, lojas de grande porte e outros atributos, promovendo e auxiliando o exercício empresarial.

Tenant mix nada mais é do que a seleção estratégica das lojas e tipos de empreendimentos que comporão um shopping center, visando atrair o consumidor e garantir o sucesso do lojista que se instalará ao shopping center. Para um bom Tenant mix deve-se também considerar um estudo prévio dos arredores de onde o shopping center está localizado, visando conhecer os tipos de comércio da região, os hábitos de consumos dos moradores, bem como, o público alvo, faixa etária, poder aquisitivo, dentre outros.

No que tange as cláusulas dos contratos de locação em shopping centers, urge evidenciar as que seguem:

Aluguel mínimo e Aluguel percentual; é possível que haja cláusulas nos contratos de locação não residencial em empreendimentos de shopping centers que avencem sobre a cobrança simultânea de um aluguel mínimo, que se trata de um valor mínimo mensal que será pago pelo lojista levando em consideração sua localização no empreendimento e os metros quadrados do espaço locado e de um aluguel percentual ou aluguel desempenho como também é conhecido, esse calculado sobre a receita bruta do lojista, pago de modo adicional ao aluguel mínimo.

Aluguel em dobro no mês de dezembro; é uma prática comum em contratos de locação de espaços em shopping centers, pois visa fazer frente aos investimentos feitos em marketing e ao aumento do fluxo de pessoas e vendas nessa época do ano. Desde que prevista no contrato de locação, trata-se de uma prática legal, tendo, inclusive, Superior Tribunal de Justiça (STJ) já se manifestado sobre o tema, reconhecendo a validade dessa cláusula.

Cláusula de promoção; seguindo o mesmo princípio do aluguel em dobro no mês de dezembro, é possível que o shopping center estipule em seu contrato de locação um fundo de promoção destinado às datas comemorativas, tais como, Dia das Mães, Dia dos Namorados, Dia dos Pais e Páscoa. O valor deste fundo serve para custear campanhas publicitárias e de marketing necessárias a essas datas.

Cláusula da prerrogativa de fiscalização; com arrimo no artigo 54 da lei do inquilinato, esta cláusula concede ao shopping center o direito de fiscalizar e supervisionar o cumprimento das obrigações contraídas pelo lojista, em especial às condições de uso e conservação do espaço locado, bem como, visa inibir eventual sonegação que possa influir na diminuição do aluguel desempenho anteriormente mencionado.

Banco responde por vazamento de dados que resultou em aplicação do “golpe do boleto” contra cliente

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A Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) entendeu que a instituição financeira responde pelo vazamento de dados pessoais sigilosos do consumidor, relativos a operações e serviços bancários, obtidos por criminosos para a prática de fraudes como o “golpe do boleto”. Nesse tipo de estelionato, golpistas se passam por funcionários de um banco e emitem boleto falso para receberem indevidamente o pagamento feito pelo cliente.   

O colegiado reformou acórdão do Tribunal de Justiça de São Paulo (TJSP) e restabeleceu a sentença que condenou um banco a declarar válido o pagamento realizado por meio de boleto fraudado e devolver à cliente parcelas pagas indevidamente em contrato de financiamento.

De acordo com o processo, a cliente encaminhou e-mail para o banco solicitando informações sobre como quitar a operação. Dias depois, ela foi contatada pelo WhatsApp por uma suposta funcionária da instituição e recebeu um boleto no valor de cerca de R$ 19 mil. A cliente pagou o boleto, mas depois descobriu que o documento havia sido emitido por criminosos.

Para o TJSP, o golpe contra a cliente foi aplicado por meio de negociações realizadas de maneira informal. O tribunal também considerou que as informações do boleto falso divergiam dos dados constantes do contrato de financiamento e que a consumidora falhou em seu dever de segurança e cautela.

Bancos respondem por danos causados em fraudes praticadas por terceiros

A ministra Nancy Andrighi, relatora do recurso da cliente, explicou que, nos termos da tese fixada no julgamento do Tema Repetitivo 466 – que contribuiu para a edição da Súmula 479 do STJ –, as instituições bancárias respondem objetivamente pelos danos gerados por fortuito interno em caso de fraudes praticadas por terceiros, tendo em vista que a responsabilidade decorre do risco da atividade.

Em relação aos chamados golpes de engenharia social, a relatora comentou que os criminosos costumam conhecer os dados pessoais das vítimas e, com base neles, usam técnicas psicológicas de persuasão – a exemplo da simulação de um atendimento bancário verdadeiro – como forma de atingir seu objetivo ilícito.

“Assim, para imputar a responsabilidade às instituições financeiras, no que tange ao vazamento de dados pessoais que culminaram na facilitação de estelionato, deve-se garantir que a origem do indevido tratamento seja o sistema bancário. Os nexos de causalidade e imputação, portanto, dependem da hipótese concretamente analisada”, ponderou a ministra.

Nesse cenário, a ministra apontou que não poderia ser imputada ao banco a responsabilidade exclusiva no caso de vazamento de dados cadastrais básicos, como nome e CPF, porque essas informações podem ser obtidas por fontes alternativas. Por outro lado, caso os dados do consumidor sejam vinculados a operações e serviços bancários, a instituição tem o dever de armazenamento e proteção, sob pena de eventual vazamento configurar falha na prestação do serviço.

LGPD também prevê responsabilidade por falhas de segurança

Nancy Andrighi destacou que, nos termos do artigo 44 da Lei Geral de Proteção de Dados Pessoais (LGPD), o tratamento de dados será irregular quando não fornecer a segurança que o titular espera, considerando-se o resultado e os riscos desse tratamento.

No caso analisado, a ministra reforçou que, segundo as informações dos autos, os criminosos detinham dados pessoais da cliente referentes às suas operações bancárias. A relatora também apontou que, embora o boleto falso tivesse diferenças em relação aos documentos verdadeiros, não se espera que uma pessoa comum seja sempre capaz de identificá-las.

Segundo a relatora, algumas circunstâncias pesam a favor da responsabilização do banco: o estelionatário tinha conhecimento de que a vítima era cliente da instituição financeira, sabia que ela encaminhou e-mail com a finalidade de quitar sua dívida e também possuía dados relativos ao financiamento. Essas informações, sobretudo os dados pessoais bancários, são sigilosas, e seu tratamento incumbe à entidade bancária com exclusividade, concluiu a ministra ao restabelecer a sentença.

Leia o acórdão no REsp 2.077.278.

Fonte: Stj

Homem tem 10% do salário penhorado para pagar dívida de investimento

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Segundo o colegiado, o consumidor não comprovou que eventual penhora parcial de sua remuneração poderia prejudicar sua subsistência ou de sua família.

A 1ª câmara de Direito Comercial do TJ/SC determinou a penhora de 10% dos rendimentos líquidos de um devedor. O colegiado considerou que a regra da impenhorabilidade do salário pode ser excepcionada quando preservado percentual capaz de garantir a subsistência do devedor.

Trata-se de recurso interposto por um fundo de investimento contra decisão que, em uma ação de execução, negou o pedido de penhora de 30% do salário de um consumidor. De acordo com os advogados da instituição financeira, o devedor, um agente penitenciário que arrasta uma dívida de R$ 353 mil com a empresa, abusa das proteções legais a fim de obstar injustificadamente a satisfação do débito.

Ao analisar o mérito do pedido, relator, desembargador José Maurício Lisboa explicou que não há caráter absoluto na impenhorabilidade prevista pelo art. 833, IV, do CPC, sendo possível, contudo, sua mitigação a depender do caso em concreto.

O relator explicou que a regra da impenhorabilidade do salário será excepcionada quando for preservado percentual capaz de garantir a subsistência do devedor, competindo ao magistrado analisar casuisticamente cada hipótese sobre o espectro da natureza alimentar do montante.

No caso, o desembargador verificou que o devedor não comprovou que eventual penhora parcial de sua remuneração poderia prejudicar sua subsistência ou da sua família, ônus que lhe incumbia, a teor do art. 373, II, CPC. 

Assim, devido as peculiaridades do caso, deu provimento ao recurso para determinar a penhora de 10% dos rendimentos líquidos do devedor.

Fonte: Migalhas

Anulada penhora de imóvel vendido a terceiro de boa-fé antes de ação

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Magistrada ressaltou que os embargantes são os legítimos proprietários do imóvel residencial e acolheu o pedido, para declarar insubsistente a penhora.

Pratica fraude à execução o devedor que vende seus bens, móveis ou imóveis, quando já está em curso ação trabalhista contra ele, capaz de torná-lo insolvente, ou, em outras palavras, incapaz de pagar suas dívidas. Nessa hipótese, o negócio jurídico pode ser anulado na Justiça, para que o bem alienado em fraude à execução seja penhorado e utilizado para saldar as dívidas trabalhistas do devedor. Mas, e quando alguém compra um imóvel de boa-fé, após verificar a inexistência de qualquer ação contra quem o vendeu e, mesmo assim, tem seu bem penhorado em uma ação para saldar dívidas do antigo proprietário? Nesse caso, ele poderá se valer da medida processual denominada “embargos de terceiro”.

A juíza Anna Elisa Ferreira de Resende Rios, em sua atuação no núcleo de pesquisa patrimonial do TRT da 3ª região, acolheu os embargos de terceiro opostos pelos proprietários de um imóvel residencial penhorado numa ação trabalhista, ao constatar que os embargantes haviam comprado o imóvel de boa-fé do devedor, antes mesmo do início da ação que gerou a dívida trabalhista. Para a magistrada, o caso não configura fraude à execução e, dessa forma, o imóvel não poderia ter sido penhorado para cobrir as dívidas da empresa.

Em seu exame, a julgadora observou que o imóvel foi adquirido pelos embargantes, casados em comunhão parcial de bens, por meio de contrato de compra e venda firmado com o devedor do crédito trabalhista, o qual foi realizado antes do início da ação trabalhista.

Embora a venda do imóvel aos embargantes não tenha sido objeto de registro no cartório competente, o magistrado ressaltou que devem ser preservados os direitos dos adquirentes de boa-fé, não se podendo presumir comportamento fraudulento pela ausência de registro da transmissão da propriedade.

O entendimento adotado na sentença teve fundamento na Súmula 84 do TST, segundo a qual, “é admissível a oposição de embargos de terceiro fundados em alegação de posse advinda do compromisso de compra e venda de imóvel, ainda que desprovido do registro”. 

Segundo pontuou a julgadora, de acordo com a jurisprudência firmada no TRT da 3ª região, a transferência de bem integrante do patrimônio do sócio devedor antes da sua inclusão no processo de execução, como no caso, não configura fraude à execução, pela falta de elemento que evidencie a existência de ação capaz de reduzir o devedor à insolvência (art. 792, IV, do CPC), assim como a intenção do vendedor de dilapidar o patrimônio, de modo a impedir o pagamento dívida trabalhista. Bem de família

Além de alegarem a boa-fé na aquisição do imóvel, os embargantes informaram que se trata do único imóvel de propriedade do casal, caracterizando, assim, bem de família, o que também foi acolhido pela julgadora. Isso porque, segundo observou a magistrada, certidão de oficiala de justiça constante do processo de execução demonstrou que, de fato, o casal reside no imóvel, o qual se constitui em bem de família, nos termos da lei 8.009/90, sendo, por essa razão, impenhorável. 

Ao concluir, a magistrada ressaltou que os embargantes são os legítimos proprietários do imóvel residencial e acolheu o pedido, para declarar insubsistente a penhora, determinando a expedição de ofício ao cartório competente para a exclusão da indisponibilidade lançada no registro do imóvel. O processo já foi arquivado definitivamente.

Informações: Migalhas