Não tão jovem assim, porém mudança significativa no setor imobiliário, a Lei nº 10.931, de 02/08/2004, trouxe para nosso ordenamento jurídico o denominado patrimônio de afetação que é um conceito utilizado principalmente no setor de construção civil, especialmente em projetos de incorporação imobiliária.
Ele significa que os recursos financeiros de um determinado empreendimento imobiliário são separados do restante da empresa responsável pela obra. Isso é feito para proteger o dinheiro dos compradores dos imóveis e garantir que ele seja utilizado exclusivamente para a construção e entrega do projeto em questão.
Na prática seu funcionamento se dá da seguinte forma:
1. Etapa da Criação do Patrimônio de Afetação: Quando uma construtora inicia um projeto de incorporação imobiliária, ela pode optar por criar um patrimônio de afetação para esse empreendimento. Isso é feito através de um registro em cartório, e a partir desse momento, os recursos destinados ao projeto são tratados de forma isolada.
2. Etapa da Gestão dos Recursos: Os recursos financeiros arrecadados para o empreendimento (por exemplo, através da venda de unidades na planta) são depositados em uma conta bancária específica e só podem ser utilizados para despesas relacionadas à construção e entrega do empreendimento. Isso inclui pagamento de fornecedores, mão de obra, e outras despesas diretamente associadas ao projeto.
3. Proteção aos Compradores: A principal vantagem do patrimônio de afetação é a proteção que oferece aos compradores. Caso a construtora enfrente problemas financeiros ou até mesmo declare falência, os recursos do empreendimento afetado não podem ser usados para pagar dívidas da empresa. Isso aumenta as chances de que o projeto seja entregue conforme o planejado.
4. Transparência e Fiscalização: O patrimônio de afetação também promove maior transparência e permite uma fiscalização mais efetiva do uso dos recursos, já que há uma contabilidade separada para o empreendimento. Isso beneficia não apenas os compradores, mas também instituições financeiras e outros stakeholders envolvidos no projeto.
5. Conclusão e Dissolução: Após a conclusão do empreendimento e a entrega das unidades aos compradores, o patrimônio de afetação é dissolvido, e qualquer saldo remanescente é tratado conforme o previsto no contrato de incorporação, podendo ser destinado à construtora ou aos compradores, dependendo das condições estabelecidas.
Mais recentemente, através da Lei 14.620/23 houve ampliação da utilização do instituto do patrimônio de afetação não mais se limitando ao empreendedor incorporador.
Foi integrado ao rol do incorporadores e, portanto, submetido ao regime de afetação, também os loteamentos, o que trouxe segurança jurídica deste instituto a uma das formas mais comuns de empreendimentos.
Assim, é possível que o imóvel, sua a infraestrutura e todos os demais bens e direitos vinculados a eles sejam separados do patrimônio do loteador passando a constituir um patrimônio separado, verdadeiramente autônomo e destinado a finalização do respectivo loteamento.
E isso, além de todas as vantagens já discorridas também faz com que, em caso de falência do loteador, todos os recursos pagos pelos compradores não sejam afetados por eventual procedimento de recuperação judicial ou falência.
Na prática, o patrimônio de afetação é uma ferramenta importante para aumentar a segurança no mercado imobiliário, protegendo os interesses dos compradores e contribuindo para a viabilidade financeira dos projetos de construção.
