O CIB (Cadastro Imobiliário Brasileiro) foi criado pela Lei Complementar nº 214, de 16 de janeiro de 2025, como parte da reforma tributária.
A Instrução Normativa RFB nº 2.275/2025, publicada em 15 de agosto de 2025, detalhou a integração do CIB com o Sistema Nacional de Gestão de Informações Territoriais (SINTER) e tornou sua utilização obrigatória para cartórios e outros órgãos.
O SINTER, por sua vez, foi instituído pelo Decreto nº 11.208, de 26 de setembro de 2022, que constituiu a plataforma tecnológica central para a integração de informações territoriais no país.
A proposta é ambiciosa: reunir dados hoje dispersos entre cartórios, prefeituras, Receita Federal, Incra e órgãos ambientais, criando uma base cadastral única e precisa sobre a propriedade imobiliária no país.
Tal medida deverá aumentar a fiscalização pelo Fisco, dificultando a sonegação, por exemplo, de aluguéis por parte dos locadores e, por consequência, aumentará o custo das locações (também pela criação do CBS e IBS).
O que é o CIB e como ele funciona
O CIB visa centralizar informações cadastrais, fiscais e geoespaciais de todos os imóveis brasileiros. Com isso, será possível cruzar dados como matrícula no registro de imóveis, localização georreferenciada, titularidade, uso do imóvel (urbano ou rural), valor venal e fiscal.
O artigo 255 da Lei Complementar nº 214/2025 define as operações com imóveis sujeitas ao compartilhamento de informações, enquanto o artigo 256 estabelece a metodologia para apuração do valor de referência dos imóveis.
O citado artigo 256 estabelece que “as administrações tributárias poderão apurar o valor de referência do imóvel, na forma do regulamento, por meio de metodologia específica para estimar o valor de mercado dos bens imóveis”.
Seria a criação de uma “tabela fipe” dos imóveis, que poderá ser utilizada pelo fisco para “questionar” determinadas operações realizadas em valores abaixo do mercado considerando essa nova tabela – o que ensejará, provavelmente, várias discussões.
Essa sistematização normativa reflete a preocupação do legislador em criar mecanismos eficazes de controle e fiscalização das operações imobiliárias.
A medida busca transparência, eficiência tributária e segurança jurídica, permitindo maior controle do Estado sobre o patrimônio imobiliário e reduzindo inconsistências cadastrais.
O impacto do CIB na gestão patrimonial
Para o cidadão comum, essa integração pode parecer apenas uma modernização burocrática. Mas, entendemos que o CIB representa uma mudança de paradigma: a partir do momento em que todos os bens imóveis passam a estar integrados em um sistema nacional, a exposição patrimonial aumenta.
Assim, essa visibilidade facilita a fiscalização tributária, o cruzamento de dados patrimoniais.
Risco aumentado de identificação de aluguéis não declarados
Com a consolidação do Cadastro Imobiliário Brasileiro (CIB) e o cruzamento automático de bases (registros, prefeituras, Receita etc.), será cada vez mais difícil deixar de declarar receitas de aluguel sem que isso seja detectado pelas autoridades, mesmo que os locatários e locadores não declarem os alugueis. Esse cenário aumenta o risco de autuações e de exigências retroativas de tributos, multas e juros.
Diante desse ambiente de maior visibilidade fiscal, muitas famílias e investidores estão reavaliando sua estrutura patrimonial.
A constituição de uma holding imobiliária — e sua opção por regimes como o lucro presumido — pode, em muitos casos, resultar em carga tributária efetiva menor sobre receitas de locação e gestão patrimonial, além de trazer ganhos de organização e sucessão, bem como levar à legalidade eventuais aluguéis antes não declarados pelos contribuintes.
É importante destacar, porém, que a vantagem fiscal depende de variáveis concretas (volume de aluguéis, despesas dedutíveis, outras receitas da pessoa física, regimes sociais e trabalhistas, entre outros).
Por isso, recomenda-se sempre uma simulação societária e tributária individualizada antes da migração dos imóveis.
Por que a holding patrimonial ganha relevância com o CIB
Com o avanço do CIB, muitos empresários e famílias têm buscado estruturar seus imóveis em holdings patrimoniais, como forma de:
1. Organizar e centralizar o patrimônio – unificando a titularidade dos bens sob uma pessoa jurídica;
2. Planejar a sucessão familiar, evitando inventários longos e custosos;
3. Reduzir a carga tributária, especialmente em casos onde a opção pelo regime jurídico e tributário adequado (por exemplo, lucro presumido) se mostra vantajosa;
4. Regularizar eventuais aluguéis antes não declarados.
5. Proteger o patrimônio de riscos empresariais ou pessoais.
A constituição de uma holding permite uma gestão mais profissional e eficiente dos imóveis, com clara distinção entre patrimônio pessoal e empresarial, o que será cada vez mais relevante em um cenário de integração cadastral total como o proposto pelo CIB.
Conclusão: o momento de agir é agora
O Cadastro Imobiliário Brasileiro (CIB) ainda está em fase de integração nacional, mas seus efeitos já estão perto. Empresários, investidores e famílias que anteciparem a organização de seus bens terão vantagem competitiva, tanto na gestão quanto na proteção patrimonial, bem como terão a opção de regularizar a situação de alugueis não declarados.
Nosso escritório atua na constituição de holdings patrimoniais e familiares, assessorando desde o planejamento societário e sucessório até o registro e regularização imobiliária e, isso, como explicamos, é fundamental nos dias de hoje.
