Introdução
Muitas empresas, ao abrirem suas portas ou ampliarem suas atividades, concentram esforços no funcionamento do negócio e acabam deixando de lado um ponto essencial: a regularidade do imóvel em que estão instaladas. Ou seja, priorizam o início das operações/atividades em detrimento da regularidade documental de seus imóveis, e, na maioria das vezes, sem ponderar, considerar ou, até mesmo, conhecer as consequências envolvidas nesta decisão.
À primeira vista, pode parecer apenas uma questão burocrática, mas a verdade é que operar em um imóvel com construção irregular e/ou sem alvará de funcionamento pode trazer gravíssimas consequências administrativas, legais, operacionais, econômicas, comerciais, criminais, ambientais e reputacionais para a empresa.
Por isso, é extremamente importante que as empresas:
- Obtenham todas as licenças e alvarás necessários antes de iniciar a construção ou operação;
- Contratem profissionais habilitados para elaborar projetos e acompanhar o processo de aprovação junto aos órgãos competentes;
- Regularizem a situação o quanto antes caso já esteja operando de forma irregular;
- Adotem boas práticas de compliance para garantir o cumprimento das normas urbanísticas e ambientais.
O que é uma construção irregular?
Uma construção é considerada irregular quando deixa de observar ou atender as leis, regulamentos e normas técnicas regulamentadas pelos órgãos municipais, estaduais e/ou federais relacionados à construção civil, seja na sua execução, seja na sua documentação.
Uma obra é irregular, por exemplo, quando: iniciada sem aprovação da prefeitura; ampliada ou modificada sem autorização; ou construída em área pública. E ainda, quando não possui habite-se, CCO (certificado de conclusão de obra), alvará de funcionamento ou as licenças necessárias.
Tais circunstâncias, embora não taxativas, são mais comuns do que se imagina, principalmente quando há pressa para iniciar as atividades empresariais ou falta de assessoria jurídica adequada.
Quais são os principais riscos para a empresa?
Uma vez constatada a irregularidade na construção, a empresa poderá ser multada administrativamente pela municipalidade ou órgão fiscalizador. O valor dependerá, obviamente, da gravidade da infração cometida e da legislação local.
Além disso, a obra poderá, se em curso, ser embargada. E, em um cenário mais crítico, interditada, com imediata interrupção das atividades empresariais até a efetiva regularização, desde que possível.
Vale frisar, aqui, que o processo de regularização, na maioria das vezes, é moroso, pois envolve a participação de engenheiros, secretarias municipais diversas (secretaria de urbanismo, meio ambiente, atualização cadastral, etc.), estudos internos (impacto de vizinha, trânsito, etc.) e pareceres (viabilidade de regularização, etc.). Além do mais, condições climáticas, como chuvas, e falta de insumos, também poderão causar atrasos nas obras, impactando diretamente no prazo inicialmente previsto para regularização da construção e adiando a conclusão do processo de regularização.
Importante lembrar, ainda, que existem situações em que a regularização não será possível, podendo o órgão competente exigir da empresa a demolição parcial ou total da construção.
Não bastasse isso, a construção irregular ou a atuação sem alvará pode culminar em ações civis públicas, movidas pelo Ministério Público, associações de moradores ou outros interessados; e também no ajuizamento de ação demolitória e na imputação de responsabilidade civil e criminal não apenas da pessoa jurídica, mas também dos sócios, principalmente quando há danos ambientais envolvidos.
Empresas em situação irregular ainda podem ser impedidas de participar de processos de licitação e de firmar parcerias com o poder público e com grandes players.
Economicamente, a empresa pode ter seus recursos comprometidos, especialmente em caso de demolição ou interdição; bancos e instituições financeiras podem recusar financiamentos para empresas em situação irregular; e a interdição ou divulgação de irregularidades afeta negativamente a imagem da empresa perante clientes e parceiros comerciais.
Em resumo, uma construção irregular ou sem alvará pode colocar toda a operação empresarial em risco e trazer inúmeros transtornos às empresas e empresários.
Como evitar essas consequências?
Para evitar os riscos e prejuízos associados à irregularidade, é essencial que as empresas adotem medidas preventivas e corretivas.
Garantir a obtenção de todas as licenças e alvarás necessários antes de iniciar qualquer construção ou operação é o primeiro passo. Além disso, contar com profissionais habilitados para elaborar projetos e conduzir o processo de aprovação junto aos órgãos competentes é indispensável para assegurar a conformidade.
Em caso de compra ou locação, também é fundamental que a empresa tenha uma equipe jurídica e técnica especializada para avaliar previamente o imóvel; consultar o plano diretor e as leis de zoneamento da cidade; e certificar-se de que o local possui todas as licenças e alvarás exigidos.
Caso a empresa já esteja operando de forma irregular, a regularização imediata é indispensável para mitigar danos e evitar complicações futuras.
Por fim, a adoção de boas práticas de compliance é uma estratégia inteligente para garantir o cumprimento contínuo das normas urbanísticas e ambientais, protegendo o patrimônio e a reputação do negócio.
A regularização administrativa certamente evitará prejuízos muito maiores no futuro.
Regularidade é um investimento, não um custo.
Estar com o imóvel regularizado e com todos os documentos em dia não é apenas uma exigência legal: é uma estratégia inteligente de proteção patrimonial, que evita dores de cabeça e aumenta o valor da sua operação no mercado.
Na dúvida, procure orientação profissional. Regularidade urbanística também é sinônimo de segurança jurídica.
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